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順義一直是北京住宅供地較多的地區(qū)，不過今年北京的第一批集中供地中，順義卻“缺席”了，沒有一個地塊。

不過，順義卻一直都不缺新房，在去年順義高頻次的供地下，順義的新盤在今年“扎堆”開盤，目前在馬坡就有5個新盤，仁和也有3個新盤。可能這也是順義并不著急新供地的原因之一，畢竟之前的還沒消化完。

相比馬坡在早些年就被人熟知，仁和除了前幾年曾經(jīng)供應(yīng)過一個共有產(chǎn)權(quán)房之外，其他的都沒太大的印象，但如今卻成為了順義供應(yīng)住宅的一個集中區(qū)域。

隨著后沙峪、新國展這些老的順義熱點片區(qū)價格已經(jīng)突破6萬/平，購房人的眼光也逐漸轉(zhuǎn)移到了雖然更遠(yuǎn)、但價格卻便宜了一大截的順義新城片區(qū)。

今天就來聊聊大家都很關(guān)心的順義。

1、

順義發(fā)展到了今天，已經(jīng)和首都機(jī)場密不可分了。可以說是順義前些年大踏步的發(fā)展，首都機(jī)場這一獨特優(yōu)勢是重要原因之一。

而且，從未來的規(guī)劃發(fā)展看，順義也把“寶”大部分都壓在了首都機(jī)場，以及臨空帶來的各種產(chǎn)業(yè)和功能區(qū)上。

在順義的分區(qū)規(guī)劃中，就明確順義是要建設(shè)首都的國門空港城、創(chuàng)新前沿地、宜居示范區(qū)。國門、空港是擺在第一位的。

另外，未來支撐順義發(fā)展的兩大功能區(qū)，一個是前年批復(fù)的首都機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，一個同樣是去年確定的北京自貿(mào)試驗區(qū)的國際商務(wù)服務(wù)片區(qū)，以及包括它們在內(nèi)的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群，這兩大功能區(qū)無疑也都是機(jī)場、空港帶來的區(qū)域發(fā)展紅利。

所以，在未來很長的一段時間里，順義的發(fā)展關(guān)鍵還是要看機(jī)場、空港、臨空區(qū)域。

從這一點看，剛才說到的順義當(dāng)前兩個新盤供應(yīng)集中區(qū)域，馬坡和仁和，仁和則要更貼近這條發(fā)展的主軸線。

從上面這張圖中可以看出，前些年順義發(fā)展比較快的后沙峪組團(tuán)，位于首都機(jī)場的西側(cè)，而仁和組團(tuán)則處在首都機(jī)場的東側(cè)。西側(cè)的后沙峪地區(qū)已經(jīng)逐漸成熟，后期的重點則會逐漸擴(kuò)展到沿機(jī)場的仁和、南法信、南彩組團(tuán)。

再看一下這張規(guī)劃圖，順義大片的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，都是圍繞著首都機(jī)場的四周排布，其中西側(cè)的后沙峪和東側(cè)的仁和是建設(shè)用地面積最大的，后沙峪已經(jīng)比較成熟了，將來大體量的建設(shè)發(fā)展，仁和這片待開發(fā)的區(qū)域會更多。

2、

對比一下馬坡和仁和，兩者的定位是不一樣的。

馬坡作為將來順義區(qū)政府的所在地，未來的紅利更多是順義的行政中心。

在順義分區(qū)規(guī)劃中，對于馬坡組團(tuán)的定位，首先是展示新城形象的政務(wù)和公共服務(wù)中心。當(dāng)然，同時也會建設(shè)產(chǎn)城融合的高端功能區(qū)，生態(tài)宜居的魅力新城組團(tuán)。重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)金融、新一代信息技術(shù)、智能裝備。

而對于仁和，規(guī)劃是賦予其更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間。

順義分區(qū)規(guī)劃對于仁和組團(tuán)的定位，是做好承接中心城區(qū)適宜功能疏解和疏解非首都功能雙重任務(wù)，持續(xù)提升城市綜合服務(wù)水平和公共空間品質(zhì)，建設(shè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、配套完善的城市組團(tuán)。重點發(fā)展商業(yè)服務(wù)、智能制造、新材料、航空航天。

而且，在最新公布的順義區(qū)十四五規(guī)劃中，已經(jīng)把仁和、南法信、南彩合并成為了一個“創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群提升區(qū)”。

劃重點，這個“創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群”非常重要，在北京城市總體規(guī)劃中就明確提出。

“三城一區(qū)”大家都知道吧，所謂三城，大家都知道是中關(guān)村科學(xué)城、懷柔科學(xué)城、未來科學(xué)城，而一區(qū)不止是亦莊開發(fā)區(qū)，而是“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和‘中國制造2025’創(chuàng)新引領(lǐng)示范區(qū)”。

在對“一區(qū)”的描述中，是要建設(shè)具有全球影響力的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群，重點發(fā)展節(jié)能環(huán)保、集成電路、新能源等高精尖產(chǎn)業(yè)，著力打造以亦莊、順義為重點的首都創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展前沿陣地。

而順義則把創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群的提升放在了仁和、南法信、南彩，這片區(qū)域的重要性對于順義乃至全市來說不言而喻。

所以從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度上看，仁和的前景似乎要更好一些。目前的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、臨空、自貿(mào)這三區(qū)就有1.2萬家入駐企業(yè)，

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于住宅市場的影響也是巨大的，有產(chǎn)業(yè)的區(qū)域才有具備購買力的人群，這也是為什么海淀園區(qū)和朝陽望京等園區(qū)住宅價值更高的原因。

而且，軌道交通在某種程度上，也是為了產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的，畢竟職住平衡的原則在那里，無論是產(chǎn)業(yè)功能區(qū)周邊配套居住的增多，還是上下班通勤的需求，對于軌道交通的服務(wù)意義更大。

這一點在順義表現(xiàn)的也很明顯。

在順義的十四五規(guī)劃中，對于軌道交通，重點是加快推進(jìn)城際鐵路聯(lián)絡(luò)線北延、軌道交通R4線東延、M15號線東延。

15號線東延短期最可能實現(xiàn)的也就是東延一站，到南彩。而起自朝陽區(qū)東壩的R4線，是規(guī)劃能沿著機(jī)場的南側(cè)和東側(cè)，串聯(lián)中德產(chǎn)業(yè)園等幾個重點園區(qū)，直至仁和、南彩。而且R4線聯(lián)通了北京自貿(mào)區(qū)試驗區(qū)的朝陽和順義兩部分，支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意味更濃。

說到這里，就不難看出順義對于“仁和、南法信、南彩”這片功能區(qū)給予的厚望。

對于馬坡，順義則將交通配套主要放在了市郊鐵路通密線的完善上，比如在馬坡增設(shè)站點等。

3、

剛才說了，順義的發(fā)展一直圍繞著機(jī)場、空港，其實仔細(xì)研究，可以發(fā)現(xiàn)北京的一條特殊發(fā)展軸線，就是45°軸線。

從城市規(guī)劃來說，北京是一個橫軸、一個豎軸。橫軸是長安街、豎軸是中軸線。

不過仔細(xì)看這些年的發(fā)展，還可以看到北京一條因為發(fā)展而形成的45°軸線，就是延?xùn)|北方向45°，而且只有東北方向才有。這一軸線最根本的源頭就是機(jī)場。

從建外、朝外的第一使館區(qū)，到三里屯的第二使館區(qū)，再到亮馬橋的第三使館區(qū)，再到望京，再到沿機(jī)場高速和第二機(jī)場高速的東壩第四使館區(qū)、金盞自貿(mào)區(qū)、孫河別墅區(qū)、中央別墅區(qū)。

從1958年首都機(jī)場建成到如今已經(jīng)50多年，這條軸線也隨著時間，呈現(xiàn)著一路向東北延伸到機(jī)場的態(tài)勢。而這條軸線沿線發(fā)展起來的區(qū)域，都是和國際化密切相關(guān)的，所以從某種角度上說，這條45°的軸線也可以被看成是北京國際化發(fā)展軸線。

而順義的新國展、后沙峪等地區(qū)，也是隨著這條軸線的不斷延伸，興起和發(fā)展起來的。

如今，隨著機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和自貿(mào)區(qū)順義部分的落地，這條軸線勢必還會繼續(xù)延伸到機(jī)場周邊區(qū)域。它能否再次激活順義拭目以待。

從這條軸線的住宅發(fā)展也可以總結(jié)出一些有意思的東西，因為越靠近軸線里，房價越貴，越往外則越便宜，建外、朝外、三里屯、亮馬河的房價都已經(jīng)是10多萬，到了望京則是接近10萬，再到后沙峪是6萬，而到了機(jī)場周邊的仁和，目前新房的價格已經(jīng)只有4萬了。

而從戶型來看，沿著這條軸線，越往外面積更大，從二三環(huán)的老破小，到望京的剛需和改善，再到別墅區(qū)的純改善，可以說沿著這條軸線，是一個逐步尋求住宅改善的趨勢。

機(jī)場周邊的仁和，目前的情況看，一方面剛才說的，要承接中心城區(qū)疏解功能，也包括人口。之前北京已經(jīng)在這里大規(guī)模建設(shè)東城區(qū)居民疏解安置房，總量有1萬套，今年就會交付。而且對接了東城的優(yōu)質(zhì)公共資源，如史家胡同小學(xué)分校、地壇醫(yī)院的院區(qū)等。

再看一下商品房，剛才說了，仁和目前有三個新盤，也被稱為“仁和三兄弟”，它們都是去年8月同一天拍的地，今年則是前后腳陸續(xù)入市銷售。

這三個商品房的總房源量也有4000戶，并配建有商業(yè)、公園等配套。在加上剛才說的公共資源的引入，加上距離朝陽望京、通州副中心的距離優(yōu)勢，這一片將來也會逐漸發(fā)展成為一個新興居住區(qū)。

這三個新盤中，旭輝和路勁的項目主打的是剛需戶型，兩居到四居。

而龍湖的項目可選性要更多。不但有三居和四居的洋房，還有150平米以上的疊拼戶型。

前些天去現(xiàn)場參觀了一下，所以多說幾句龍湖的這個項目云河硯。

這三個地塊的容積率本身都是1.6，屬于低密度的項目，從這個角度上看，應(yīng)該屬于改善型住宅。

目前除了后沙峪之外，仁和等機(jī)場周邊的住宅開發(fā)還處于起步階段，剛需戶型主要還是本地人員購買，消化量有限。所以從某種意義上說，如果是要順應(yīng)45°軸線的規(guī)律，改善型住宅似乎更能吸引這一軸線上梯次改善的需求。

本身龍湖可以說是國內(nèi)做別墅數(shù)一數(shù)二的開發(fā)商，按照別墅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的園林、景觀、社區(qū)，整體社區(qū)的居住舒適度也要更高。

戶型設(shè)計方面，疊拼戶型附送花園和露臺，地面部分全面寬，達(dá)10.2米，地下部分挑高6.5米，南北三天井采光，而且是可以自定義去設(shè)計家庭活動空間。

而且，現(xiàn)場還做了北京首個裸眼3D太空主題的樣板間，太空宇航感滿滿，有孩子的可以帶孩子過去玩一下。