作者 | 睿和智庫研究部

編輯 | 劉陽 視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

自蛇口工業區成立開始，產業園區歷經培育期、成長期，行至2022年，產業園區迎來新發展機遇。公募REITs的發行助推園區進入成熟精細化發展階段，運營能力成為產業園區企業“廝殺”決勝的關鍵。

睿和智庫研究部通過對眾多產業園區企業的長期跟蹤與研究，推出“2021全年度產業園區運營企業運營力20強榜單”，力圖從管理規模、項目布局、資管水平等多方面解讀其運營力表現，并對產業地產相關行業發展動態進行分析，以資借鑒。

榜單排名

行業概況

1、用地情況：工業用地成交力度下降，樓面均價上漲

2021年，全國工業用地總成交面積為133,512.71萬平方米，相較于2020年減少8.19%。一、二、三線城市工業用地總成交面積分別為1,638.64萬平方米、23,648.62萬平方米、108,225.45萬平方米，較2020年同期增長率分別為5.36%、-14.49%、-6.87%。

除一線城市外，工業用地成交面積均有所下降，主要原因為產業用地政策限制逐漸嚴格，產業監管指標體系完善，工業用地準入門檻提高。

圖1：2020-2021年工業用地成交面積

資料來源：睿和智庫整理制圖

2021年，工業用地成交均價較2020年整體上漲。1~12月，一、二、三線城市工業用地成交均價分別為1471.27元/平方米、472.4元/平方米、281.17元/平方米，較2020年同比分別增長6.46%、9.41%、11.86%。

圖2：2020-2021年工業用地成交價格

資料來源：睿和智庫整理制圖

2、重點政策：十四五規劃引導發展新方向，公募REITs開啟新藍海

2021年，產業地產行業政策環境出現較大變化，都市圈建設、城市更新、十四五規劃、公募REITs等年度熱詞均與產業地產行業發展密切相關。

2021年3月16日，自然資源部修訂了《工業項目建設用地控制指標》，本次修訂進一步完善了工業用地準入要求標準，反映出產業導入要求、工業用地出讓條件愈加嚴格。

表1：2021年產業園區相關重點政策

資料來源：政府網站、睿和智庫整理

3、產業園REITs：園區REITs成功發行促進園區產品成熟化發展

2021年前后上市的兩批公募REITs基金項目中，有招商蛇口產業園、張江光大園、蘇州工業園及中關村產業園4支產業園區公募REITs產品。公募REITs的推出為產業園區的退出提供了渠道，使得產業地產可以打通“投融管退”全周期環節，形成完整閉環。

表2：產業園REITs基本情況

（截至2021年12月31日）

資料來源：wind，睿和智庫整理

4、新開園項目：二線城市數量占比達80%以上

根據睿和智庫統計，2021年全國新開產業園項目數量達80個，新增開園項目建筑面積超1300萬平方米。開園項目主要位于二線城市，數量占比達80%以上。企業方面，聯動U谷2021年開業項目為6個，數量最多。

表5：部分入榜企業2021年開園項目情況

資料來源：睿和智庫整理

企業解讀

目前成立產業投資基金的產業園區越來越多，“基地+基金”已成為公認的更高階的園區運營模式，對于特色產業園區及全國布局的產業地產商而言，成立產業投資基金有利于打造產業生態，發揮近距離了解項目和擁有規模可觀的投資項目庫的天然優勢，加大在工業用地出讓條件趨嚴背景下投資拓展的談判籌碼。其中，部分企業已進入實際操作層面，并發展向好。

聯東U谷：截止2021年底，聯東U谷產業園區累計運營項目數量351個，累計管理項目建筑面積為4001萬平方米，2021年新開業項目6個，新開業面積14.2萬平方米。近一年來，聯東集團投資了5家頭部投資機構，進一步豐富了金融服務矩陣，推動了產業培育與企業加速。

金地威新：截止2021年底，金地威新累計運營項目數量為39個，累計管理項目建筑面積為480萬平方米，2021年新開業項目1個，新開業項目面積為4萬平方米。目前，金地威新已布局全國19個城市，打造了生產類、研發類、研辦類、城市活化類四大產品業態。9月份，金地集團5000萬元認購私募基金份額，投資方向主要為人工智能和生命科學，投資業務將成為產業園區發展鏈條重要的補充。

德必集團：截止2021年底，德必集團累計運營項目數量為51個，累計管理項目建筑面積為82.56萬平方米。2021年新開業項目3個，新開業面積5.3萬平方米。作為國內文創產業園第一股，目前德必集團已形成4大產品系列，布局全國9個城市。

榜單說明

表6：產業園區運營企業運營力指標體系

備注：

1.榜單數據截至2021年12月31日。

2.數據來源為：

1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；

2）睿和智庫自有數據庫；

3）其他公開渠道獲取的相關信息，包括但不限于官方網站、學術研究報告等信息渠道。

3.榜單中所引用數據，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。